Syndicate content

Add new comment

Lima pembelajaran dari Indonesia tentang penyediaan perumahan yang terjangkau

Dao Harrison's picture
Available in english

Berkat program subsidi pemerintah, Dewi baru saja menjadi pemilik rumah untuk pertama kalinya. Tahun lalu, Dewi pindah ke rumah barunya di Yogyakarta. Ia saat itu berpikir: semuanya sempurna.

Ternyata kenyataannya tidak demikian. Rumah Dewi berjarak satu jam dari pusat kota, jauh dari daerah perkantoran,  pusat perbelanjaan, dan sekolah untuk kedua anaknya. Dua tahun setelah perumahan selesai dibangun, lebih dari setengah rumah di sana masih kosong. Karena rumah tidak terhubung dengan sistem air setempat, dua kali seminggu Dewi harus membeli air. Saat musim banjir, Dewi mengalami kesulitan untuk mencapai rumahnya.




Penyediaan perumahan yang terjangkau dan memadai telah menjadi prioritas kebijakan utama pemerintah Indonesia dengan diluncurkannya program Satu Juta Rumah (One Million Homes). Berbagai upaya sebelumnya untuk memenuhi permintaan perumahan yang terjangkau – gabungan dari adanya  permintaan  baru secara tahunan dan pemenuhan kekurangan perumahan yang belum terlaksana - belum secara efektif membawa dampak pada skala yang diperlukan.
 
 
Sumber:  Kementerian Pekerjaan Umum, Indonesia

Tapi haruskah jumlah kepemilikan rumah menjadi indikator tunggal program subsidi perumahan yang sukses? Mungkinkah ada program yang memenuhi kebutuhan Pemerintah untuk tetap efektif biaya secara fiksal maupun ekonomi, dan sekaligus dapat merespons pasar swasta dan juga kebutuhan warga?

Saat ini berbagai pilihan sedang dieksplorasi. National Affordable Housing Program Project (NAHP) yang baru disetujui misalnya, bertujuan untuk berinovasi dalam pasar perumahan yang terjangkau dengan mengatasi kemacetan dan secara aktif melibatkan sektor swasta dalam melayani berbagai segmen yang belum tersentuh. Sejauh ini, upaya dari Indonesia ini memberikan pelajaran berharga, yaitu:

1. Prioritaskan subsidi bagi mereka yang paling membutuhkannya, sembari melibatkan sektor swasta
Desain subsidi di Indonesia telah menghasilkan program yang menguntungkan keluarga berpenghasilan menengah, sambil melibatkan sektor swasta, sehingga pemerintah dapat sepenuhnya bertanggung jawab dan menjaga pasar hipotek tetap kecil. Dikenal dengan Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT)  atau program subsidi terkait kredit dengan penetapan harga berbasis pasar, NAHP memungkinkan penghematan uang muka. Program ini memprioritaskan segmen pendapatan yang tidak terlayani yaitu pekerja informal dan berpenghasilan rendah, tanpa merusak pasar.



2. Memberikan alternatif perumahan yang memadai bagi mereka yang tidak memiliki akses ke pasar perumahan formal
Banyak keluarga tinggal di rumah di bawah standar namun tidak memiliki sarana untuk memperbaiki rumah mereka. Bersama dengan pemerintah, NAHP mendanai sebuah program pemerintah untuk perbaikan rumah dan pembangunan kembali, dikenal dengan Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) untuk mengatasi defisit perumahan secara kualitatif sebesar 3,4 juta. Lebih dari 125.000 rumah tangga diharapkan memenuhi syarat untuk hibah, yang setara dengan US$1,000, tergantung pada tingkat  perbaikan rumah.

 3. Pastikan subsidi mendukung perumahan yang aman dan tangguh
Penggunaan bahan bangunan yang tidak tepat, pengetahuan konstruksi yang terbatas, dan kurangnya monitoring menimbulkan risiko kesehatan dan keselamatan bagi keluarga yang menerima hibah. Belum lagi ketakutan yang selalu hadir terhadap gempa bumi dan banjir. NAHP akan mendukung penguatan standar pelayanan, optimalisasi operasi, dan kapasitas untuk mengurangi risiko bencana melalui program BSPS. Untuk perumahan yang dibangun pengembang dibawah program BP2BT, kebijakan baru mengamanatkan bahwa persyaratan kualitas konstruksi dan penyediaan infrastruktur dasar harus terpenuhi sebelum subsidi disalurkan.




4. Mempromosikan pembuatan kebijakan berbasis bukti
Data yang banyak merupakan bagian integral dari perumusan kebijakan yang efektif. Batas akhir anggaran dan keputusan politik dapat memaksa pembuat kebijakan untuk membuat program tanpa sistem pemantauan dan evaluasi. Bank Dunia mendukung pembentukan Sistem Informasi Perumahan (Housing and Real Estate Information Center - HREIC) pemerintah, yang akan mengumpulkan dan menganalisis data penawaran dan permintaan perumahan dan berfungsi sebagai wadah pemikiran bagi pemangku kepentingan perumahan: penyedia perumahan swasta dan publik, akademisi, dan organisasi masyarakat sipil.

5. Membangun kapasitas pemangku kepentingan strategis
Mengingat banyaknya kreditur hipotek swasta yang memiliki keterbatasan pemahaman terhadap segmen informal dan berpenghasilan rendah, mereka ragu untuk terjun ke pasar. Bank Dunia menyediakan berabgai praktik terbaik dari negara lain untuk memperkuat praktik penilaian kredit, underwriting, dan manajemen risiko. Selain itu, pemerintah daerah dapat mengalami kekurangan sumber daya, dan keterbatasan kapasitas untuk perencanaan dan pelaksanaan program perumahan. NAHP memperkuat kapasitas pemerintah daerah melalui pelatihan, lokakarya, dan persiapan rencana perumahan.

Pada akhirnya, yang menentukan kesuksesan  program NAHP adalah pemilik rumah yang memiliki banyak harapan, seperti Dewi. Apakah anda setuju?


Link terkait: