Syndicate content

Add new comment

“Vậy Sing-ga-po thì sao?” Những bài học từ chương trình nhà ở công cộng thành công nhất thế giới

Abhas Jha's picture

Photo of Singapore by Lois Goh / World Bank

 Trước thềm Diễn đàn Đô thị Thế giới lần thứ 9 tại Kuala Lumpur, vẫn còn một tồn tại đang thách thức công cuộc thực hiện Chương trình Nghị sự Phát triển Đô thị mới, đó là làm sao chính phủ các nước có thể cung cấp nhà ở cho đa số người dân với chất lượng cao với giá cả vừa phải. Đây cũng chính là thành phần chính trong Mục tiêu phát triển bền vững (SDG) số 11 về xây dựng các đô thị và cộng đồng bền vững.
 
Khi còn làm trong lĩnh vực nhà ở giá rẻ tại khu vực Mỹ La-tinh chúng tôi luôn luôn đưa ra ý kiến tư vấn với khách hàng rằng chính phủ không nên tự mình xây dựng và cung cấp nhà ở. Thay vào đó, theo ý kiến của một chuyên gia kinh tế kinh tế nổi tiếng của Ngân hàng Thế giới Steve Mayo (đã mất), là nên để thị trường nhà ở tự giải quyết. Các khách hàng luôn đáp lại rằng “Vậy Sing-ga-po thì sao?” Và chúng tôi luôn trả lời rằng Sing-ga-po quá đặc biệt và không thể bắt chước được.


Nay, sau khi đã sống tại quốc đảo nhỏ xinh đẹp này được hai năm rưỡi, đã chứng kiến tận mắt chương trình nhà ở công tại đây tôi nhận thấy nhiều yếu tố đáng kinh ngạc trong chương trình nhà ở của Sing-ga-po vì tầm nhìn xa trông rộng của chúng và vì người ta thực sự có thể học hỏi, bắt chước được chúng.
 
Triết lý quản trị của Sing-ga-po được đúc kết trong câu nói nổi tiếng “nghĩ trước, nghĩ lại, và nghĩ thấu đáo”. Không ở đâu mà câu nói đó lại thể hiện rõ hơn trong quá trình thiết kế, điều chỉnh và thực hiện từng bước chương trình nhà ở cho phù hợp với điều kiện ngoại cảnh và nhu cầu đầy biến động tại đây.
 
Hiện nay thì khó có thể tin đó là sự thật, nhưng báo cáo năm 1947 của Uỷ ban Nhà ở Anh quốc cho biết 72% trong số 938.000 dân Sing-ga-po sống trong một khu vực rộng 80 km vuông, tức là khu trung tâm Sing-ga-po hiện nay. Khi Sing-ga-po giành được quyền tự quản năm 1959 chỉ có 9% dân số được sống trong nhà của nhà nước cấp. Hiện nay 80% dân số Sing-ga-po sống trong các căn hộ do nhà nước xây dựng. Hiện có khoảng 1 triệu căn hộ do Hội đồng Nhà ở và Phát triển (HDB) quản lý, nằm chủ yếu tại 23 khu đô thị mới, biệt lập trải dài suốt bờ biển Sing-ga-po.
 
Tại sao Sing-ga-po lại thành công trong khi nhiều nước khác thất bại đau đớn? Có lẽ như thế này thì hơi đơn giản hoá một cách thái quá, nhưng tôi cho rằng có 4 nguyên nhân đóng góp vào thành công đáng kinh ngạc này:
 

  1. Tầm quan trọng của cơ cấu dân cư sống cạnh nhau

    Raj Chetty, chuyên gia kinh tế đại học Stanford, và các cộng sự đã thực hiện một nghiên cứu gần đây và tái khẳng định điều mà nhiều chuyên gia quy hoạch đô thị đã phỏng đoán từ lâu. Đó là, nếu muốn thiết kế các thành phố bền vững và hoà nhập thì phải xuất phát từ thiết kế cơ cấu dân cư từ dưới lên.

    Các chương trình nhà ở được thiết kế tồi có thể thấy tại New York hoặc khu ngoại ô Paris. Các chương trình đó chỉ tạo ra các khu ổ chuột nghèo và khoét sâu thêm bất bình đẳng và bất ổn xã hội. Nhiều khu như vậy cuối cùng đã bị đập bỏ.

    Ngay từ đầu Sing-ga-po đã giải quyết tốt vấn đề cơ bản này. Các khu nhà ở đã được thiết kế kỹ lưỡng, pha trộn nhà ở dành cho các tầng lớp thu nhập khác nhau và đảm bảo ai cũng có thể tiếp cận được với hệ thống giao thông công cộng và giáo dục chất lượng cao; ai cũng có thể đến được các khu ăn uống ngoài đường nổi tiếng mà ở đó mọi người thuộc đủ tầng lớp thu nhập và sắc tộc có thể gặp gỡ, giao lưu, vui đùa, ăn uống cùng nhau những bữa ăn ngon và rẻ tiền. Ít nhất hai quầy tại các khu như vậy đã được nhận ngôi sao Michelin star về chất lượng món ăn!

    Các khối căn hộ được thiết kế để tăng cường “kampong” (gắn kết xã hội) gồm các khoảng không dưới đất và các hành lang chung, tức là các khoảng không được liên kết với nhau dẫn tới các căn hộ trên cùng một tầng. Thiết kế đó nhằm mục đích tăng cường giao tiếp giữa các nhà hàng xóm sống gần nhau.


    2. Sử dụng mật độ đô thị một cách thông minh

    Ngay từ đầu các nhà quy hoạch Sing-ga-po, do bị hạn chế về đất đai, đã chọn phương án xây nhà cao tầng. Do vậy, Sing-ga-po là một trong những thành phố có mật độ dân số cao nhất thế giới, nhưng lại luôn được xếp vào hàng những thành phố đáng sống nhất thế giới.

    Kết quả đó đạt được là nhờ thiết kế một cách cẩn thận chiều cao và tỉ lệ giữa các ngôi nhà cao tầng với nhau. Tiến sĩ Liu Thai Ker, nhà thiết kế đô thị huyền thoại của Sing-ga-po, đã so sánh thành phố với một bàn cờ mà trên đó không có con cờ nào có cùng độ cao.

    Giữa các khối nhà là khoảng trống được phủ bằng các thảm cây xanh. Ngay từ đầu Thủ tướng Lý Quang Diệu đã nhấn mạnh Sing-ga-po phải là một thành phố vườn.
     
    3. Một cách tiếp cận đồng bộ—từ quy hoạch, thiết kế tới thu gom đất, xây dựng, quản lý và bảo trì

    Luật Nhà ở và Phát triển (1960) đã trao cho Hội đồng Nhà ở và Phát triển vai trò dẫn dắt sự phát triển của thị trường nhà ở. Tại hầu hết các nước, tìm được nguồn đất để xây dựng nhà ở giá rẻ luôn là trở ngại chính. Năm 1967, Luật thu hồi đất ra đời tại Sing-ga-po cho phép nhà nước thu hồi đất với giá rẻ để phục vụ mục đích công.

    Hiện nay nhà nước sở hữu 90% đất còn năm 1965 nhà nước chỉ sở hữu 49% đất. Nhà nước cũng rất chú trọng công tác chuẩn hoá và tiết kiệm trong quản lý xây dựng.

    Ví dụ, các nhà thầu liên tục đạt thành tích tốt sẽ được thưởng sao tính điểm—với mỗi ngôi sao nhà thầu sẽ được thưởng 0,5% điểm khi chấm thầu. Năm 1982 “Chương trình nhà thầu cốt lõi” được đưa vào áp dụng, theo đó các nhà thầu có vốn đóng góp tối thiểu 500,000 đô-la Sing-ga-po và được thưởng tối thiểu 5 sao của “Chương trình Sao tính điểm” sẽ đảm bảo được giao thầu một khối lượng nhất định trong một vài năm.

    Nhắc tới khái niệm “nhà ở công cộng” người ta thường nghĩ tới các khu cũ kỹ, tồi tàn hoặc khu ổ chuột. Nhà ở công cộng tại Sing-ga-po thì lại khác xa hình ảnh đó. Các khu chung cư tại Sing-ga-po được bảo trì tuyệt vời. Năm 1989 người ta đã thành lập các Hội đồng thành phố gồm các đại biểu dân cử địa phương và các cư dân nhằm thực hiện nhiệm vụ quản lý khu nhà ở của họ. Hiện nay có 16 Hội đồng thành phố tại Sing-ga-po chịu trách nhiệm quản lý các khu nhà của HDB.
     
    4. Cam kết chính trị lâu dài và mạnh mẽ 

    Chuyên gia kinh tế Ed Glaeser của đại học Havard nói rằng các chuyên gia kinh tế chỉ giúp đưa ra chiến thuật chứ không phải chiến lược. Ý ông nói là các nhà lãnh đạo chính trị phải đưa ra quyết định về mức độ hỗ trợ cho chương trình nhà ở công. Chỉ sau khi đưa ra quyết định chiến lược đó thì các chuyên gia kinh tế mới giúp thực hiện chương trình một cách hiệu quả nhất. Sự ủng hộ của dân chúng và các nhà lãnh đạo chính trị đối với chương trình nhà ở tại Sing-ga-po rất mạnh và ổn định. Và hệ quả của nó là HDB giành được rất nhiều nguồn lực công. Năm 2017 nhà nước đã hỗ trợ 1,19 tỉ đô-la Sing-ga-po.