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阻碍制定更合理住房政策方面的三大观念误区

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Photo by Dominic Chavez / World Bank

虽然对住房的需求普遍存在,但个人具有不同的需求——这取决于他们是单身、已婚、老年人、有子女家庭还是残疾人士。尽管政策制定者拥有各种完美意图,但“居者有其屋”仍然是世界上大多数人口难以企及的一个目标。大多数家庭甚至负担不起适合他们需要而又称得上“体面”的最廉价房屋,而且没有哪一个政府能够通过补贴来弥合这一缺口。此外,我们也无法顺利实现到2030年建成弥合住房缺口所需的3亿套新增住房

这方面缺失了什么?至少三大观念误区阻碍了制定更合理住房政策: 

1、住房和就业政策彼此独立

家庭需要持续的收入流,才能支付住房费用。创新正在提升经济效率,但同时也增强了就业的不确定性。自动化已经夺去了正规经济领域中报酬不错的长期工作岗位,致使许多家庭不得不依赖“灵活的工作安排”。例如,美国在2005年至2015年间创造的1000万个工作岗位中,95%的岗位属于“替代性岗位”——比如,临时性、合同制或自由职业岗位,而非传统的朝九晚五岗位。

这些灵活的就业市场没有得到同等灵活或对使用权持中立立场的住房政策的支持,此类政策的重点仍然是所有权和长期按揭。政府如不能处理好这一问题,其住房改革举措就有可能面临实际上增加信用违约和无家可归人口的风险。

2、增量住房没有长期前景

设计、融资和住房补贴等方面的制度架构大多针对正规经济领域的人群,但他们在发展中国家仅为少数。假设获得住房是一条公路,则拥有现金购买住房或者拥有信誉获得银行按揭的人士,将处于拥有房屋所有权的快车道上;而公路的其他车道时常发生一辆接一辆的交通拥堵,挤满了迫切需要住房的“非正规经济领域人群”。在撒哈拉以南非洲地区,1000万人口当中每年有700万人移居城市地区,最终生活在贫民窟中。只有大约200万人在生活期间足够幸运地居住在正规单元房中,其余人不得不满足于逐步改善现有的非正规住房条件,但他们缺乏达到最低安全标准所需的专业技能。

如今,12亿人居住在未达安全标准的住房中。到2030年,这一数字预计将达到30亿。政策制定者需平衡两类住房政策——一类是以购买新单元房为宗旨的住房政策,另一类是帮助资助改善居所条件的住房政策,才能更好地服务于其辖区内居民的需要;同时需提供技术帮助,从而使人们最重要的资产能够达到建筑规范要求。

3、政府在住房领域的角色最好限于灾后救济。

数据表明,每套新单元房可以创造3个全职工作岗位,而且会对有关政府在住房领域角色——无论是支持新建住房还是改造非正规住房——的持续争论产生影响。政府干预的拥护者认为,住房是一项与享有教育或医疗保健一样的权利。反对者认为,住房是一种私人资产,只能受到有限的政府干预,直到地震、洪水或者飓风使成千上万人受到伤害或无家可归。当公众陷入困境时,每个人都指望政府帮助重建家园,无论成本有多高。

在发展中经济体,生命和财产损失方面的代价高得不成比例。2010年海地大地震之后,估算的代价比该国每年的GDP还高,主要是由于住房损失巨大。2011年日本大地震的估算代价仅占GDP的3.6%。通过投资使新建住房和现有住房更具适应力,可以缩小代价方面的差距。

“设计一座梦幻般城市非常容易,而重建一座宜居城市则需要想象力,”城市社会和经济效益作家和活动家简·雅各布斯曾经指出。发展中国家政策制定者面临的挑战是牢记快速城市化、劳动力市场不断变化和自然灾害不可避免等诸多现实,开始重新构想各自的城市。在这一构想的蓝图中,经济适用、安全的住房——不论是拥有、租住的住房,还是新建或改造的住房——将会赫然耸现。

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