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¿Una política habitacional que casi se podría pagar sola? La renovación de viviendas puede ser una solución

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La demanda de viviendas decentes, asequibles —y seguras— para las poblaciones urbanas cada vez más numerosas es un problema que preocupa a los Gobiernos con dificultades financieras en todo el mundo en desarrollo. De acuerdo a la empresa de consultoría McKinsey & Company, un tercio de la población urbana del mundo —1600 millones de personas— tendrá dificultades para obtener una vivienda digna antes de 2025.

Sin embargo, los responsables de formular políticas habitacionales han socavado su capacidad de aumentar rápidamente la oferta de buenas viviendas, al aceptar el mito que siempre es mejor construir nuevas viviendas en vez de mejorar las ya existentes.

En Colombia, (PDF, en inglés) por ejemplo, el 98 % de todos los subsidios habitacionales se destina a financiar la compra de una nueva casa o departamento; prácticamente no se entrega ningún recurso para reacondicionar viviendas ya existentes y mejorar su resistencia a las fuerzas de la naturaleza y el paso del tiempo.

Si bien construir nuevos edificios podría ser una manera más atractiva de crear escuelas, hospitales y otras infraestructuras públicas, el problema de las viviendas es mayor y más apremiante y complejo que podría solucionarse de una manera simple: reacondicionar las viviendas para hacerlas más seguras.

No solo sería un modo más eficiente de asignar los subsidios públicos limitados, sino que también una estrategia para aprovechar estos fondos estatales en conjunción con otra fuente privada al alcance de los Gobiernos: los propietarios de viviendas.

Esto debería ser una buena noticia para los directores de presupuesto de los Gobiernos, que están muy conscientes de que la mayoría de las personas que necesita una vivienda no pueden comprar una casa nueva ni obtener un préstamo bancario. En América Latina, por ejemplo, solo el 10 % de las familias propietarias de una vivienda obtuvo un préstamo para comprar su casa, departamento o terreno.

Ningún Gobierno en el mundo tampoco está en condiciones de dar subsidios todas las familias que necesitan comprar una vivienda.

Para mejorar la situación habitacional, salvar vidas y construir ciudades y comunidades resilientes a los desastres, proponemos una estrategia que persigue dos objetivos para financiar un programa de renovación habitacional en zonas menos riesgosas, donde las viviendas han sido construidas con materiales apropiados. Los dos objetivos son:

  1. Replantear los actuales subsidios habitaciones de modo que al menos un tercio de estos se destine al reacondicionamiento de las viviendas existentes, y
  2. Ofrecer incentivos a las familias para que inviertan en el mejoramiento y la ampliación de sus viviendas.
En la actualidad, varios países ya están destinados fondos en este ámbito. Por ejemplo, Colombia, Guatemala, México y Perú gastan un total de USD 84 000 millones anuales en el sector de la vivienda, una cifra que supera en decenas de veces a los montos que destinan otros Gobiernos en programas habitacionales.

Un programa de renovación de viviendas tiene también numerosas ventajas en materia de políticas: 
  • Se centra en las personas. En el mundo en desarrollo, las personas mejoran y amplían sus hogares de manera gradual. La renovación debería asegurar que los desastres naturales, como terremotos o huracanes, no destruyan los sueños de las personas. Productos de microfinanzas combinados con subsidios para reacondicionar viviendas podrían permitir a las familias —en una única intervención— agregar un segundo piso, reparar el techo o mejorar sus cocinas o baños, lo que aumentaría la calidad de vida de los ocupantes y, al mismo tiempo, agregaría soluciones de viviendas resilientes y aumentaría la densidad en asentamientos que ya reciben servicios habitacionales. Con esto, los hogares no solo harían un mejor uso de sus activos económicos, sino que también podrían arrendar sus viviendas y obtener seguros.
  • Es masivo, pero rápido. Un experto puede evaluar la estructura de una casa de uno o dos pisos en solo 15 minutos, y de un edificio multifamiliar en menos de 45 minutos. Este proceso, con la ayuda de la tecnología, podría incluso ser automático.
  • Es asequible. En general, el costo inicial de los servicios de ingeniería es muy bajo. Estudios recientes realizados en Indonesia, Haití, Nepal, Colombia, Perú y Guatemala indican que el costo de la renovación estructural podría oscilar entre el 1 % y el 20 % del valor de la propiedad.
  • Se adapta a las normas. Si bien cada edificio es único, las soluciones y técnicas de modernización que permitirían aplicar las normas mínimas de seguridad en un edificio son las mismas que se usan en las nuevas construcciones (por ejemplo, normas relativas a columnas, vigas, uso de yeso, etc.).
  • Es simple. Aunque las técnicas involucradas o los materiales (por ejemplo, madera, concreto o ladrillo) pueden variar, los principios generales de ingeniería son similares. En algunos casos, los mismos propietarios podrían reacondicionar sus viviendas o podrían contratar a constructores locales.
  • Es formal. La renovación es la vía para la formalidad. Sería posible, mediante un proceso administrativo simplificado, proteger legalmente la seguridad física lograda con las obras de modernización.
  • Se puede medir. Una de las mayores preocupaciones de los Gobiernos es el grado de vulnerabilidad de las viviendas frente a los desastres naturales. Ese nivel de inseguridad se puede medir y reducir, lo que significa que los programas de renovación podrían ayudar a los Gobiernos a eliminar de su agenda esta preocupación.
Aquellos que manifiestan escepticismo ante las políticas de renovación habitacional tienden a observar que “los políticos ven poco valor en fotografiarse frente a una casa fea y reacondicionada. Ellos prefieren hacerlo delante de un edificio nuevo y reluciente”.

Pero cualquier funcionario del sector habitacional que impulsó una política para reacondicionar viviendas se verá recompensado con el mejoramiento del destino y la protección de la vida de las personas —en particular los pobres— cuando se produzca el próximo terremoto o huracán.

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