El reto de construir más viviendas asequibles en el Perú

¿Qué haría usted si no tuviera la oportunidad de adquirir una vivienda bien construida y ubicada en una zona segura? ¿Viviría con algún familiar? ¿Alquilaría un departamento? ¿O quizá lo arriesgaría todo e invertiría sus ahorros en construir su casa en un terreno vulnerable, expuesto a algún riesgo o desastre natural, e incluso sin el título de propiedad? Lamentablemente, estas son las decisiones que enfrentan muchas familias en el Perú, un país que registra el tercer déficit de vivienda más grande de América Latina.

Entre los años 1999 y 2014, el Gobierno peruano ha invertido 3300 millones de dólares en sus programas de vivienda. Sin embargo, aún se necesitan 1,3 millones de viviendas nuevas para cerrar el déficit habitacional del país, cifra que no incluye las necesidades de vivienda creadas por el fenómeno El Niño del 2017. Esta gran demanda representa un desafío importante en materia de políticas públicas para los gobiernos nacional y locales, así como una oportunidad para promover la industria de la construcción y apalancar a las instituciones financieras existentes con la finalidad de edificar viviendas adicionales y estimular el crecimiento del mercado.

¿Por qué es tan fuerte la escasez de viviendas asequibles en el Perú? ¿En qué se diferencia el Perú de otros países en este aspecto? Algunos de los factores que influyen en el déficit de vivienda son los siguientes:

• La política de viviendas asequibles aún no está totalmente desarrollada.
• Hay pocos incentivos para construir nuevas viviendas asequibles.
• Las viviendas ya construidas tienen altos precios.
• Aún se requieren herramientas de planeamiento urbano que tengan impacto en la gestión del suelo, es decir, se carece de capacidad para adecuar suficientes terrenos con acceso a servicios e infraestructura que puedan utilizarse para viviendas.

Para lograr un cambio, la asequibilidad es clave. Según estimaciones del Banco Mundial, solo el 45% de las familias peruanas puede cubrir el costo de la vivienda formal nueva más barata.

Las 150 000 viviendas sociales planteadas por el gobierno para los próximos cinco años definitivamente contribuirán a reducir el déficit de vivienda social. Políticas como Techo Propio y el Fondo Mi Vivienda han resultado de gran importancia para el Perú y son parte de la solución, pero aún queda camino por recorrer.

Una de las claves está en integrar los programas de vivienda a las políticas, inversiones y programas de desarrollo urbano, en especial a la planificación de las ciudades. Además, es indispensable proponer incentivos para los gobiernos locales e incrementar la construcción de viviendas sociales. Por ejemplo, en países como Estados Unidos y Colombia se utiliza el desarrollo de unidades de uso mixto o la inclusión de un porcentaje mínimo de viviendas sociales como parte de los proyectos habitacionales relativamente grandes.

Contar con terrenos que cuenten con servicios básicos como agua y saneamiento también es importante. Por ejemplo, la falta de ambos servicios en Lima constituye un grave cuello de botella para el desarrollo habitacional en diversos sectores de la ciudad. Esta situación se repite en otras ciudades del Perú. Un reciente estudio del Banco Mundial encontró que, en Chiclayo, en un radio de seis kilómetros, un terreno con conexiones para servicios públicos puede costar hasta siete veces más que uno sin tales facilidades. Dado que las empresas constructoras están obligadas a proporcionar dichos servicios como parte de la construcción de viviendas, únicamente aquellas de lujo son lo suficientemente rentables como para cubrir el costo adicional. Para combatir el problema, en Brasil, por ejemplo, el gobierno facilitó terrenos con habilitación urbana, es decir, con acceso a servicios básicos, como base para la construcción de viviendas de interés social.

El Banco Mundial tiene una amplia experiencia en programas de vivienda y desarrollo urbano en todo el mundo, y está trabajando con el gobierno peruano para compartir sus conocimientos técnicos y trayectoria. Si bien hay mucho por hacer, las lecciones aprendidas y los esfuerzos de otros países, como Indonesia y Colombia, demuestran que, con el tiempo, es posible cerrar el déficit de vivienda para que todas las familias tengan acceso a opciones de vivienda seguras y asequibles.