Un maná de oportunidades: La gestión de activos inmobiliarios públicos como herramienta para el buen gobierno

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¿Sabes cuánto valen en tu país los edificios gubernamentales, las tierras de titularidad pública y otros activos inmobiliarios propiedad del estado? De acuerdo con algunos datos publicados en los últimos años, mucho. Un estudio del FMI de 2013 estimaba que los activos no financieros del estado representan de media un 67 por ciento del PIB de una selección de 32 países.

Más recientemente, un libro de Dag Detter y Stefan Fölster ha destacado el increíble potencial de una mejora de la gestión de la riqueza pública. Según sus cálculos, un incremento en un punto porcentual en el retorno de los activos públicos a nivel mundial (incluidos los bienes raíces) generaría ganancias equivalentes a aproximadamente un uno por ciento del PIB global. En los Estados Unidos, una subida de un punto porcentual en el rédito de los activos federales produciría ingresos semejantes a un aumento impositivo del cuatro por ciento.  ¿Por qué sin embargo los gobiernos no aprovechan esta fuente de riqueza? ¿Qué pueden hacer para utilizar mejor los activos de los que disponen?

El pasado septiembre se reunieron en México los representantes de veinte países de todo el mundo con un objetivo: gestionar los activos inmobiliarios públicos de una forma más estratégica. Los asistentes  intercambiaron ideas sobre cómo convertir la gestión de activos inmobiliarios de naturaleza pública en una herramienta para el buen gobierno, a través de estrategias para optimizar el uso de propiedad gubernamental y la generación de ahorros en su mantenimiento, entre otras alternativas. La conferencia fue organizada por The Workplace Network (TWN), una red internacional para la gestión de activos inmobiliarios públicos, y contó con la participación del Banco Mundial y el Banco Interamericano de Desarrollo.

​En nuestra presentación, destacamos cómo el uso estratégico de los activos públicos debe formar parte de las herramientas de gestión financiera a disposición de los gobiernos. Una perspectiva basada en el balance contable de las administraciones nos permite tener una mejor idea de las finanzas públicas y ofrece alternativas especialmente interesantes para aquellos países que enfrentan dificultades fiscales. No obstante, y como destaca el premio Nobel Michael Spence, “el lado de los activos de los balances contables de los estados permanece invisible en su mayor parte.”

Los activos de propiedad gubernamental, en concreto los inmobiliarios, son un elemento fundamental para la prestación de servicios públicos. Su utilización estratégica y eficiente permite que se presten otros servicios públicos críticos sin necesidad de realizar grandes inversiones en infraestructura.

Durante la conferencia, unos frustrados gestores de activos públicos compartieron su visión sobre los obstáculos que enfrentan para trasladar a la realidad este ideal.  Entre otros, estos desafíos comprenden: i) la falta de información detallada sobre lo que realmente poseen los gobiernos, y su valor, ii) una débil coordinación institucional, y iii) la dificultad para medir los retornos no financieros de los bienes raíces (por ejemplo, ¿cómo podemos medir el valor social de las tierras de titularidad pública?). Las principales razones de estas limitaciones son:

 

• El manejo de activos es un área de gobierno relativamente nueva, lo que hace difícil encajarla en la gestión tradicional del sector público (de hecho, muchos sistemas de información y gestión financiera ni siquiera contabilizan los activos públicos).
• Existen regulaciones complejas que dificultan la gestión eficiente de la propiedad pública.
• Las diferentes funciones de los bienes públicos (desde escuelas y hospitales a puentes y presas) requieren distintos enfoques y soluciones, lo que constituye un impedimento para aplicar estándares unificados de gestión y evaluar el desempeño.

Frente a estos retos, los gobernantes interesados en utilizar la gestión de sus bienes raíces para mejorar sus resultados de gobierno tienen las siguientes estrategias a su alance:

• Definir una estrategia de gestión de activos inmobiliarios públicos  que defina la visión, objetivos y los instrumentos legales y regulatorios para su implementación.
• Fortalecer el marco institucional para la gestión de bienes raíces de titularidad pública, clarificando los roles y las responsabilidades de las diferentes entidades de gobierno.
• Mejorar la productividad de los bienes inmuebles públicos a través de una gestión activa de la demanda y una política estratégica para la compra, venta y gestión de activos. Se deben tomar prestadas las experiencias del sector privado a la vez que se tiene en cuenta el valor social y otros aspectos de interés público más allá del retorno financiero.
• Promover la transparencia, incluida la modernización y la profesionalización de los registros, el avalúo y la contabilidad de los activos públicos, asegurando que los gobiernos tienen información actualizada y oportuna sobre el valor verdadero de los mismos.

A lo largo de los últimos años, la Práctica Global de Buen Gobierno para América Latina y el Caribe ha trabajado conjuntamente con los gobiernos de la región (entre otros los del Estado de Río de Janeiro en Brasil y Colombia) para introducir estos principios y llamar la atención sobre la agenda de gestión de activos públicos. A medida que vayamos progresando les mantendremos informados de las distintas iniciativas a nivel mundial que nos señalan el camino a seguir.