各国的住房融资：新的数据和分析

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在发达国家和发展中国家，住房融资都是个热门话题，尽管原因不同。当某些发达经济体已经开始步出住房低谷、而另外一些仍然深陷其中（包括我目前的东道国：荷兰）之际，往往是由危机前廉价的和过度提供的抵押贷款所导致的，许多发展中国家的家庭则面临缺乏长期的融资选择的困境。为了说明这个差异，举例来说，荷兰的全部抵押贷款余额相当于GDP的83%，而在亚洲和非洲的许多低收入和中低收入国家，这个比率还不到GDP的1%。是什么原因造成了这种差异？欠发达的住房融资体制是否仅仅是整个发展中国家金融体制总体水平很低的表征呢。还是某些具体的国家因素和政策导致了欠发达的抵押贷款市场？

在最近的一篇与Anton Badev、Ligia Vado和 Simon Walley合著的文章, 中，我们试图通过抵押贷款的深度和渗透度的新数据来回答某些这种问题。具体来说，通过努力归纳有关各国和各时期的抵押融资体制的信息和使用全球金融指数（Global Findex ）数据库中的有关住房融资利用的最新数据，我们考察了造成全世界住房融资显著差异的因素。

第一个最显著的观察结果是，住房融资似乎是一种奢侈物品，正如图1中所展示的那样。抵押贷款的深度和住房贷款的渗透度以凸形模式伴随着国家的收入水平而提高，比如，伴随着低收入和中等收入国家的收入的低增长与伴随着高收入国家的收入的高增长。

图1：不同收入组的抵押贷款深度和渗透度

是什么原因造成了不同国家抵押贷款市场发展的差异？

对不同国家特征的抵押贷款的深度和渗透度进行简单的横断面和面板数据的回归分析表明，与金融体制发展有关的政策也与抵押贷款市场的发展有关，其中包括价格稳定以及契约和信息框架的效率。我们发现，保险部门和股票市场的发展，即长期资金的来源，与抵押贷款市场发展具有密切的联系。另外，没有明显的证据表明政府干预，如补贴、政府担保或税收政策，有助于正式抵押贷款市场的发展，虽然由于数据限制，这些结果主要是根据高收入国家的数据得出的。重要的是要注意到，这些发现并不意味着任何因果关系。

对抵押贷款市场进行的基准化分析

当我们以社会经济特征为基准来分析抵押贷款市场时，我们发现了一个广泛的变差，它会导致过高或过低评地估抵押贷款市场的水平（相对于其预期水平），不仅在国家之间，而且在国家之内。这个变差不一定与收入水平有关，但确是随着具体政策领域的不同而变化的。这个基准化分析法还可以显示泡沫的发展，有些国家，如爱尔兰和西班牙，明显显示了抵押贷款市场在危机前几年的过热情况（图2）。

图2：爱尔兰不同时期的实际和预计的抵押贷款深度

展望未来

本文只是考察不同国家的抵押贷款市场差异的第一步。可以通过若干方法进行更深入的研究。第一，未来的数据采集工作应该把重点放在以下方面，即抵押贷款市场的新的重要领域，其中包括到期结构、贷款与价值比率、金融产品范围、贷款货币和抵押贷款提供者的结构。同样，将不同的资助机制与更详细的数据进行对比很重要。与此相关的是，与抵押贷款市场有关的管理和税收政策信息将会很有益，其中包括利息支付的扣除、贷款与价值比率或其他合同条件的法律或管理限制、印花税或税收和其他规定。第二，有必要对能够加强抵押贷款市场发展的政策进行更深入的探索。这不仅意味着要采集更详细的有关影响抵押贷款市场发展的具体政策的数据，并且还要考察具体的政策变化，以应对识别方面的挑战。