Comprendre les marchés fonciers urbains en Afrique de l’Ouest

Les difficultés d’accès à la terre et la multiplication des conflits fonciers sont devenues des préoccupations majeures pour les habitants des villes d’Afrique de l’Ouest. Bien que la volonté politique de s’attaquer aux problèmes fonciers soit de plus en plus affirmée au plus haut niveau, les décideurs publics ne savent cependant pas toujours très bien par où l’action publique doit commencer tant la question des marchés fonciers est à la fois complexe et épineuse. 

La première étape est tout simplement de chercher à comprendre le fonctionnement des marchés fonciers dans ces villes qui sont caractérisées par le pluralisme des droits fonciers.  Les études existantes se limitent cependant le plus souvent au seul marché foncier formel dont le développement et la généralisation sont présentés comme le seul moyen d’assurer la sécurité de la tenure foncière. Or, réduire ainsi l’étude des marchés fonciers ne permet pas de comprendre pourquoi 60 à 80% des habitants des ville vivent dans des quartiers informels où la sécurité de la tenure n’est pas garantie, ni de répondre aux problèmes auxquels sont confrontées les villes de la région : une croissance spatiale incontrôlée, une grande insécurité foncière pour les exploitants agricoles dans les zones périurbaines et l’hinterland rural où dominent encore largement les régimes fonciers coutumiers, l’épuisement des réserves foncières de l’Etat—qui avaient contribué à l’offre de terrains au cours des dernières décennies de croissance urbaine—et l’aggravation des conflits fonciers—source de déstabilisation politique.

A partir de ces constats, un cadre d’analyse adapté aux villes d’Afrique de l’Ouest est présenté et trois conclusions principales peuvent être proposées :

1. Les marchés informels sont en réalité essentiels pour accéder à la terre ; ils ne sont pas anarchiques
   Les marchés fonciers informels sont essentiels pour ceux qui veulent accéder à la terre pour se loger, épargner, ou réaliser des plus-values. Les règles à suivre pour y accéder sont bien plus simples que sur le marché foncier formel. Les prix des parcelles y sont d’autant plus faibles que le degré d’informalité est élevé. L’étude montre par ailleurs comment les terrains ou parcelles échangés sur le marché formel, ont été, pour une grande partie d’entre eux, initialement mis en vente sur les marchés informels. 
2. La méthode appliquée est importante : seule une analyse systémique permet de comprendre les liens entre les différents marchés
   Pour étudier les différents marchés et les liens qui existent entre eux, une nouvelle méthode d’analyse systémique est nécessaire. Les études de terrain au cours desquelles ont été interrogés, sur leurs pratiques, des représentants des nombreux acteurs du foncier et la comparaison entre ces pratiques et les règles édictées par les autorités publiques, ont permis de comprendre comment s’effectuent les nombreuses transformations, notamment de statut foncier, que connaissent au cours du temps les terrains et parcelles mis en vente. Ces transformations ont été synthétisées et représentées dans trois filières type d’approvisionnement en terres : coutumière, publique et privée formelle. Les liens qui les unissent ou qui les mettent en concurrence apparaissent dans la description du système foncier qui permet, par exemple, de comprendre comment le développement, bien qu’encore limité du marché formel, s’accompagne d’achats importants de terres à usage agricole dans la zone périurbaine de Bamako et dans son hinterland rural et pousse les prix de la terre à la hausse. Une enquête quantitative sur un large échantillon de terrains ayant fait l’objet de transferts au cours des trois années, précédant l’enquête dans les zones périurbaines et l’hinterland rural de Bamako, a apporté des indications importantes sur le rôle de différents acteurs et permis de quantifier l’extension spatiale des marchés. 
3. La méthode pourrait être répliquée dans d’autres villes d’Afrique de l’Ouest
   L’intérêt de la méthode va au-delà de la description du système d’approvisionnement en terres à Bamako et ses environs. Elle pose un cadre méthodologique adapté pour une analyse détaillée des stratégies d’accès à la terre et des obstacles auxquels les ménages doivent faire face. Elle permet aussi d’analyser les éléments constitutifs des prix fonciers en prenant en compte la diversité des formes de tenures foncières qui coexistent. La méthode d’analyse peut ainsi être d’une grande utilité pour la décision publique qui a besoin de s’appuyer sur une compréhension détaillée des mécanismes d’accès à la terre. 

Au-delà du cas particulier de Bamako, l’analyse pourrait être utilisée dans d’autres villes d’Afrique de l’Ouest où coexistent plusieurs sources de légitimité des droits fonciers et où interviennent de très nombreux acteurs, qu’ils soient ou non reconnus par une administration foncière souvent minée par la corruption et dont les décisions peuvent s’avérer contradictoires.

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BIBLIOGRAPHIE

• Durand-Lasserve, A., M. Durand-Lasserve et  H. SELOD (2015) Le système d’approvisionnement en terres dans les villes d’Afrique de l’Ouest. L’exemple de Bamako. Washington, DC: World Bank et Agence Française de Développement, 133 pages. https://openknowledge.worldbank.org/handle/10986/2161