En un mundo dividido acerca de cómo ocuparse de problemas graves como el terrorismo, la inmigración, el libre comercio y el cambio climático, los Gobiernos coinciden en que es urgente solucionar el problema que puede afirmarse es el más grande de todos: proporcionar viviendas seguras, bien ubicadas y asequibles a los miles de millones de personas que las necesitan. (i)
Incluso existe acuerdo sobre los pasos básicos para lograr ese objetivo: mejorar la gestión de la tierra (i) y adoptar políticas más neutrales relacionadas con la tenencia de tierras.
También hay consenso en relación a que los Gobiernos no están en condiciones de pagar esta cuenta por sí solos. Según la empresa de consultoría McKinsey & Company, solucionar el “déficit de vivienda en el mundo” tiene un costo anual de USD 1,6 billones, una cifra que representa el doble del costo (i) de las inversiones mundiales necesarias en infraestructura pública para mantener el ritmo del crecimiento del PIB.
A medida que nos acercamos al año 2018, cuando se celebrará el septuagésimo aniversario de la Declaración Universal de Derechos Humanos en que la vivienda se considera un “ derecho humano universal”, (i) es hora que los Gobiernos recurran a una solución clara para reducir el déficit de viviendas que continúan ignorando a su propio riesgo, y esta solución es el financiamiento de mercado a largo plazo. Sin un aumento substancial en el capital privado, el déficit de viviendas continuará aumentando , y con ello las probabilidades de descontento social. (i)
Proponemos centrar la atención en dos fuentes de capital no tradicionales: los propietarios actuales que reacondicionan y amplían sus hogares, creando nuevas soluciones de vivienda, y los inversionistas privados.
Incluso en los países más pobres del mundo, los propietarios ya están invirtiendo 30 veces más en vivienda que sus propios Gobiernos. La vivienda representa entre el 50 % y el 90 % de su riqueza. Este sector se está convirtiendo también en una fuente principal de ingresos. En México, por ejemplo, el 70 % de todas las unidades de alquiler son propiedad de individuos.
Otra fuente de inversión desaprovechada es el capital privado. Por ejemplo, después de la crisis financiera de 2008, el Grupo Blackstone, uno de los fondos de capital privado más grandes del mundo, compró casi 50 000 casas (i) en ejecución hipotecaria. La empresa, con sede en Nueva York, se transformó en el mayor propietario privado de Estados Unidos, proporcionando oportunidades de alquiler para miles de familias.
Actualmente, sin embargo, los riesgos de invertir en viviendas en los países en desarrollo en la magnitud y los precios necesarios para servir a los más necesitados son extremadamente altos. Además, algunas de las políticas recomendadas para los mercados emergentes (p. ej., prohibir los desalojos, las expropiaciones del Estado de terrenos privados no urbanizados) es probable que empeoren el problema que tienen la intención de solucionar.
Por lo tanto, sugerimos tres alternativas más productivas para comenzar a cambiar la dirección de las políticas de vivienda :
[Descargar libro: Housing Finance Policy in Emerging Markets (Políticas de financiamiento para la vivienda en los mercados emergentes] (i)
a) Reducir los riesgos excesivos para aumentar la oferta. Los recursos inadecuados para la vivienda en los mercados emergentes suelen reflejar riesgos excesivos para los inversionistas debido a la falta de derechos de propiedad, la falta de acceso a terrenos urbanizables, la inflación excesiva, etc. La solución es adoptar políticas que reduzcan los riesgos y ofrezcan incentivos modestos para la inversión, tales como bonos por densidad o por ingresos mixtos, para alentar la construcción de viviendas asequibles, es decir, que exista “un mercado para las personas de menores ingresos”.
b) Establecer regulaciones inteligentes para detener excesos, tales como préstamos abusivos, ejecuciones hipotecarias innecesarias y especulación. Las ejecuciones hipotecarias y los desalojos deberían equilibrar los intereses tanto del prestatario como del prestamista. Los impuestos a la propiedad y a la especulación pueden frenar los abusos del mercado y, a la vez, aumentar los ingresos para viviendas asequibles.
c) Reequilibrar las políticas habitacionales. Si bien ser propietario puede ser algo bueno para muchas personas, no es necesariamente algo que convenga a todos. Sin embargo, en muchos países africanos, asiáticos y latinoamericanos, la mayoría de los presupuestos para subsidios habitacionales promueven en la actualidad la compra de viviendas. La buena noticia es que varios países —incluidos Chile, México y Uruguay— han comenzado a experimentar con políticas para fomentar el alquiler, y están listos para ampliar sus experiencias. Otra alternativa es ofrecer incentivos para construir ampliaciones seguras y reacondicionar las viviendas existentes en asentamientos urbanos que cuentan con servicios públicos. Es probable que dichos esfuerzos ayuden a reducir el déficit habitacional promoviendo un uso más eficiente de la tierra e impulsando los mercados de alquiler.
Podemos y debemos crear una situación en que todos ganen, tanto los pobres como los propietarios de viviendas. Las subvenciones para el reacondicionamiento y otras políticas que impulsen tanto la construcción de nuevas unidades habitacionales como el alquiler de viviendas ya existentes crearán un nuevo mercado masivo —y menos riesgoso— para los bancos y la inversión privada, garantizando al mismo tiempo el derecho a viviendas asequibles y seguras para miles de millones de personas pobres. Pero tenemos que reconocer y aceptar el hecho de que la vivienda no es una de las siguientes opciones, sino que todas ellas: un bien económico, un hogar, un derecho humano, un agente de paz social y uno de los diferentes usos de las tierras urbanas.
Una década después de la crisis financiera, es hora de poner fin al juego de las inculpaciones y dar la bienvenida a los inversionistas privados en un mercado habitacional mejor regulado. Sí, la crisis de 2008 se originó debido al alto nivel de engaño financiero, pero la inversión privada no es intrínsecamente maligna. No desperdiciemos lo bueno por culpa de lo malo.
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