Augmenter la capacité de financement pour l’accès au logement de tous en Afrique de l’Ouest

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Augmenter la capacité de financement pour l’accès au logement de tous en Afrique de l’Ouest
Quartier résidentiel à Lomé, Togo. Crédit : Gazelle Prod

En Afrique de l’Ouest, on construit sa maison, pierre après pierre, pièce par pièce, le plus souvent au rythme de ses rentrées d’argent. Il faut des années, voire des décennies pour achever la construction de sa maison et l’habiter.  Par ailleurs, l’espace communautaire de L'Union économique et monétaire ouest-africaine (UEMOA) - Bénin, Burkina Faso, Côte d’Ivoire, Guinée Bissau, Niger, Mali, Sénégal et Togo - fait face à un déficit d'environ 3,5 millions de logements décents. Il faudrait 250 000 logements supplémentaires chaque année pour répondre aux effets combinés de la croissance démographique et de l'urbanisation rapide.

L’accès au prêt hypothécaire reste difficile et se heurte à de nombreux obstacles. En effet, la majeure partie de la population vit du secteur informel, de revenus donc irréguliers, souvent faibles, et parfois intraçables, les empêchant d’accéder à des prêts de montants importants. Les ressources limitées des établissements de crédit ne leur permettent pas de prêter sur une longue durée. Ainsi, les conditions des prêts excluent la majorité des ménages et les établissements de crédit rencontrent souvent des difficultés lors du recouvrement. A cela s’ajoutent le manque dans l’offre de logements abordables et une faiblesse des systèmes de régulation du marché. 

En 2017, la Banque mondiale a accordé un financement de 155 millions de dollars - sur les fonds de l’Association internationale de développement (IDA) - à la Banque ouest-africaine de développement (BOAD), et à la Commission de UEMOA pour élargir l'accès au financement du logement abordable pour les ménages à revenus modestes et irréguliers, bénéficiaires ciblés du Projet régional de financement du logement abordable de l'UEMOA.

La Caisse régionale de refinancement hypothécaire : un changement structurel et institutionnel profond qui répond à des besoins réels

En 2019, seul un habitant sur 100 en Afrique de l’Ouest avait contracté un prêt hypothécaire. Le marché du financement de l’habitat n’en était qu’à ses prémices et devait faire face à des faiblesses structurelles et institutionnelles profondes en matière de refinancement hypothécaire. 

« Au Mali, nous souffrons d’un manque crucial de ressources longues adaptées au financement des prêts au logement », déclarait en juillet 2020 un responsable de la Banque Atlantique au Mali, une des banques refinancées par le projet régional.

« La CRRH-UEMOA a été créée en 2010 pour servir comme une centrale ouverte aux banques et aux systèmes financiers décentralisés dans l’espace UEMOA. Son fonctionnement est simple : elle lève des ressources à long terme sur les marchés ou auprès des partenaires de développement pour fournir des financements à long terme aux institutions financières, leur donnant ainsi les moyens de développer les prêts immobiliers de long terme et à taux abordables à leur clientèle, y compris aux ménages les plus pauvres », explique Yedau Ogundele, directrice générale de la CRRH-UEMOA. 

Ouvrir le marché pour permettre au plus grand nombre de posséder des logements décents 

Le montant maximum des prêts octroyés est d’environ 30 000 dollars, remboursables sur une durée de 10 à 15 ans. Grâce à l'effet multiplicateur du projet régional, la CRRH a déjà pu lever 385 millions de dollars supplémentaires sur les marchés internationaux, apportant ainsi plus de fonds pour refinancer les prêts hypothécaires.   

Une première étude d’impact réalisée en 2023 a révélé que 86% des bénéficiaires demandaient un prêt à l’habitat pour la première fois et l’ont obtenu grâce au prêt refinancé par la CRRH-UEMOA. La contribution du projet régional à l’inclusion financière est aussi démontrée puisque les revenus des trois-quarts des bénéficiaires étaient faibles ou moyens. 

Un plein potentiel en devenir pour soutenir le logement abordable de manière durable

Le changement de culture du système financier a incité beaucoup plus de banques dans les pays de l’UEMOA à proposer des prêts à l’habitat. Actuellement plus de 50 000 personnes ont vu leur rêve d’habiter chez elles devenir réalité grâce à 12 000 prêts octroyés (dont 8 700 sous le financement IDA). Des milliers d’autres ménages nourrissant le même rêve, verront des opportunités s’ouvrir pour eux. Les nouveaux logements financés représentent environ 40 000 emplois créés. 

Sur une vision à long-terme, la trajectoire de développement de la CRRH-UEMOA est historique. En effet, le pouvoir d’action de la CRRH-UEMOA face au manque crucial de financements à long terme dans des pays “fragiles” comme le Mali ou le Niger, et les perspectives des marchés grandissants du Sénégal ou de la Côte d’Ivoire dans lesquels des réformes prometteuses ont été engagées, lui permettront d’atteindre son plein potentiel dans les années à venir.

Face à la croissance démographique et urbaine galopante dans la région, l’amélioration de l’accès au logement permet des avantages considérables pour les économies et les individus. Le projet financé par la Banque mondiale devrait se clôturer dans les prochains mois, mais les institutions qu'il soutient, perdureront. Le système mis en place va continuer à améliorer les conditions de vie des populations de façon significative.

Auteurs

Mazen Bouri

Lead Financial Sector Specialist

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