Les financements mixtes, une clé pour l’accès au logement en Afrique de l’Ouest

L’accès à des logements abordables constitue un immense défi dans toute l’Afrique de l’Ouest, où moins de 7 % des ménages sont en mesure d’accéder à la propriété . La situation est particulièrement critique dans les huit pays qui constituent l’Union économique et monétaire ouest-africaine (UEMOA), à savoir le Bénin, le Burkina Faso, la Côte d’Ivoire, la Guinée-Bissau, le Mali, le Niger, le Sénégal et le Togo, où la demande de logements décents est largement supérieure à l’offre.

Mais les choses s'améliorent aujourd’hui dans la région : un nouveau dispositif mis en place par le Groupe de la Banque mondiale aide des milliers de ménages à accéder à des prêts pour enfin réaliser leur rêve d’accession à la propriété.  

Ce dispositif de financement a pour objectif de mobiliser les investissements du secteur privé et de créer des emplois dans les pays aux revenus les plus faibles et admis à bénéficier de l’aide de l’Association internationale de développement (IDA), l’institution du Groupe de la Banque mondiale dédiée aux pays les plus pauvres du monde. Établi en juillet 2017 dans le cadre de la 18e reconstitution des ressources de l’IDA (IDA-18), il est doté de 2,5 milliards de dollars et repose sur les efforts conjoints de deux autres institutions du Groupe, la Société financière internationale (IFC) et l’Agence multilatérale de garantie des investissements (MIGA).

Le guichet IFC-MIGA de promotion du secteur privé associe des financements concessionnels apportés par les bailleurs de fonds de l’IDA à des instruments de financement et de garantie aux conditions du marché. C’est pourquoi on parle de « financements mixtes » pour désigner cette démarche. Une initiative de long terme et qui promet de changer la donne en permettant à des pays jugés trop risqués par les banques et les investisseurs de bénéficier d’investissements.

À l’IFC, où je dirige les activités de financement mixte (a), le guichet de l’IDA nous aide à trouver de nouvelles solutions pour mobiliser l’investissement privé dans des économies fragilisées ou touchées par les conflits. C’est le cas en particulier des pays de l’UEMOA, où les banques n’octroient actuellement qu’environ 15 000 nouveaux prêts immobiliers par an, alors que la demande de nouveaux logements s’élève à 800 000 unités chaque année. 

En décembre 2017, l’IFC a exploité pour la toute première fois ce nouveau guichet pour réaliser un investissement dans la Caisse régionale de refinancement hypothécaire de l’UEMOA (CRRH). Basée au Togo, cette dernière est appuyée par la Banque ouest-africaine de développement et l’IFC.

L’IFC a acheté pour 9 millions de dollars d’obligations à 12 ans émises en monnaie locale dans le but de développer le financement de l’habitat tout en approfondissant les marchés financiers locaux. La CRRH a ainsi pu étoffer son portefeuille dans l’immobilier résidentiel tout en allongeant la courbe des rendements sur le marché obligataire local.

Sans l’appui du mécanisme de financement en monnaie locale (ou LCF selon son acronyme en anglais) créé dans le cadre du guichet de promotion du secteur privé de l’IDA, l’IFC ne pourrait pas accéder aux fonds en monnaie locale nécessaires pour acheter les obligations de la CRRH. Ce guichet offre une protection contre les fluctuations des taux de change, ce qui permet à l’IFC d’obtenir de la monnaie locale et d’acheter les obligations. En supportant ce risque, le LCF permet à l’IFC de proposer des financements en monnaie locale pour des projets à fort impact dans des pays où les solutions reposant sur le marché sont sous-développées ou inexistantes. 

Moins d’un an après cet investissement historique, nous aidons la CRRH à étoffer sa base d’investisseurs obligataires locaux et à susciter l’intérêt d’investisseurs internationaux pour ses émissions d’obligations futures. Notre investissement initial de 9 millions de dollars devrait accroître de 500 millions de dollars l’offre de financements immobiliers dans les pays de l’UEMOA sur les quatre prochaines années. En conséquence, quelque 50 000 entreprises et ménages devraient obtenir des crédits immobiliers, 200 000 personnes devraient disposer d’un toit et près de 250 000 emplois devraient être créés dans le secteur du logement.

Ce projet est une telle réussite qu’en janvier 2019, l’IFC a soutenu l’émission d’une seconde obligation en monnaie locale de la CRRH, à 15 ans cette fois-ci, afin d'aider celle-ci à porter progressivement l’échéance de ses refinancements à 20 ans d’ici 2020. L’IFC espère à présent reproduire ce projet au Bangladesh, au Rwanda et en Tanzanie, où les prêts ne sont bien souvent concédés que sur trois ans, ce qui rend l’accès à la propriété hors de portée pour la plupart des gens.

Si nous voulons parvenir à intensifier nos efforts dans les pays les plus pauvres, il nous faut de nouveaux outils et de nouvelles approches permettant de mobiliser les capitaux privés. Et le recours à des instruments tels que le guichet de promotion du secteur privé de l’IDA peut créer des marchés, améliorer les conditions de vie de la population et, dans le cas présent, permettre à des milliers de personnes d’accéder à des logements abordables.

C’est grâce à ce type d’investissements reposant sur des financements mixtes, alliant ressources concessionnelles et capitaux privés, que mon équipe peut apporter l’aide de l’IFC aux marchés les plus fragiles, et soutenir ainsi des projets à fort impact sur le développement dans des secteurs qui peinent à attirer les financements du marché mais qui pourraient devenir à terme rentables sur le plan commercial. Depuis 2010, l’équipe de l’IFC en charge des financements mixtes a engagé plus de 929 millions de dollars de financements provenant des bailleurs de fonds, ce qui a permis de mobiliser plus de 8,6 milliards de dollars de financements de l’IFC et du secteur privé.

En 2015, le Programme d’action d’Addis-Abeba a mis la communauté internationale au défi de ne pas se cantonner au secteur public pour trouver les milliers de milliards de dollars d’investissements nécessaires à la concrétisation des Objectifs de développement durable (ODD) des Nations Unies.

Après plus de vingt années d'expérience dans les environnements les plus fragiles du globe, je sais que l’on ne peut pas se contenter du statut quo si l’on veut parvenir aux ODD.  Le fait que l’IFC ait réussi à transformer la vie de milliers de personnes dans les pays de l’UEMOA en leur permettant d’accéder à la propriété, tout en renforçant les marchés financiers locaux, me laisse espérer qu’il est possible d’innover pour nous rapprocher de notre double objectif : mettre fin à l’extrême pauvreté et promouvoir une prospérité partagée. Des instruments financiers innovants comme le guichet de promotion du secteur privé de l’IDA sont l’un des moyens pour y parvenir.

Martin Spicer dirige les activités Financements mixtes à l’IFC.