¿Cómo podemos ayudar a financiar el desarrollo urbano en las ciudades latinoamericanas?

Para los municipios latinoamericanos, atraer inversiones en infraestructura urbana es un desafío diario, exacerbado por los efectos de la COVID-19.  Los ya pocos recursos son ahora más escasos y las alternativas de financiamiento son limitadas.

La captura de valor del suelo, una estrategia de desarrollo urbano que se ha vuelto cada vez más común, es muy prometedora para la región. En especial, merece nuestra atención el mecanismo de financiamiento por incremento de impuestos (comúnmente conocido como TIF, por sus siglas en inglés). El TIF es un instrumento financiero basado en el suelo normalmente utilizado por los Gobiernos locales en Estados Unidos para darle un uso más productivo a terrenos insuficientemente utilizados.

Qué es el TIF y cómo funciona

El TIF permite a los Gobiernos locales utilizar los ingresos previstos de los impuestos sobre un territorio designado para financiar las inversiones necesarias en infraestructura urbana . Esto ayuda a estructurar los proyectos en función de los ingresos fiscales futuros resultantes del desarrollo de una zona específica y de los ingresos generados por encima de un valor de referencia de la propiedad establecido al inicio del proyecto.

La aplicación del TIF comienza con el establecimiento por parte del Gobierno local de un “distrito TIF”, una zona geográfica cuyo objetivo es recuperar una parte del aumento del valor del impuesto predial sobre la propiedad resultante de las nuevas inversiones en infraestructura. Estos recursos se recaudan en un fondo específico destinado al pago de las obligaciones de deuda del TIF. Para desarrollar un TIF, el Gobierno local utiliza como referencia el valor de la propiedad en una fecha específica. Establece un período para el TIF, durante el cual todos los aumentos previstos del valor de la propiedad en relación con el valor de referencia se considerarán ingresos que pueden reinvertirse en infraestructura pública.

Afortunadamente, esta es una nueva alternativa viable para los municipios de América Latina. En un reciente informe del Banco Mundial respaldado por el Servicio de Asesoramiento para Infraestructura Pública y Privada (PPIAF) se destaca la colaboración entre el Gobierno de Colombia y el Banco Mundial para estructurar instrumentos innovadores que movilicen financiamiento privado para proyectos de infraestructura urbana y reurbanización en barrios de bajos ingresos, estaciones de transporte abandonadas y zonas industriales con alto nivel de contaminación.

¿Por qué Colombia estaba lista para explorar esta oportunidad? Proponemos cinco razones:
 

1. El país ha experimentado una rápida urbanización que ha hecho que más del 75 % de la población viva hoy en día en las ciudades.
    
2. La necesidad de grandes inversiones en infraestructura supera los presupuestos disponibles.
    
3. Colombia cuenta con un sólido marco jurídico e institucional propicio para el uso y desarrollo de instrumentos financieros innovadores para las ciudades.
    
4. La legislación colombiana ya incluye elementos básicos y una amplia gama de instrumentos de desarrollo urbano que permiten a las ciudades utilizar el TIF para la infraestructura urbana.
    
5. Las principales ciudades colombianas tienen un mercado inmobiliario en constante crecimiento y existe interés por parte de los promotores y del sector privado en participar en este tipo de instrumentos.
    
6. En Colombia, el sistema catastral está lo suficientemente avanzado para que sus principales ciudades puedan acumular ingresos futuros y recuperar los aumentos del valor de la tierra.

¿Qué hemos hecho hasta el momento?

Todo empezó con el interés del Departamento Nacional de Planeación de Colombia y de la ciudad de Medellín por explorar alternativas de financiamiento para proyectos prioritarios en zonas urbanas. Al estar rodeada de montañas, Medellín está limitada geográficamente y enfrenta la escasez de suelo urbano. Esto ha obligado a la ciudad a procurar la densificación y un uso más eficiente de los terrenos con servicios existentes. El proyecto Distrito de Innovación de Medellín (DIM), un distrito del centro de la ciudad creado como nuevo eje para la innovación y las industrias de alta tecnología, incluía terrenos de uso mixto y viviendas asequibles.

Estos fueron los pasos para desarrollar el instrumento:

1. En primer lugar, realizamos un análisis del mercado inmobiliario y estimamos los posibles ingresos por incremento de impuestos derivados del desarrollo propuesto. En este caso, el análisis recomendó reducir el proyecto teniendo en cuenta la demanda potencial real.
    
2. En segundo lugar, definimos escenarios para el desarrollo del proyecto en fases a corto, mediano y largo plazo. En el marco de este proceso, se delimitó un “distrito TIF” y se ejecutaron los escenarios para la emisión de un bono. La ciudad de Medellín definió un TIF para un plazo de 16 años —de 2021 a 2035—, que utilizaría para recaudar el financiamiento por incremento de impuestos. Este financiamiento se concretaría por fases: a corto plazo (8 proyectos), a mediano plazo (13 proyectos) y a largo plazo (24 proyectos), para un total de 45 unidades en 16 años.
    
3. En tercer lugar, para cada fase identificamos y calculamos los costos urbanos internos y externos de cada proyecto y lo que recaudaría la propiedad.
    
4. En cuarto lugar, realizamos un análisis de los marcos jurídicos y reglamentarios subnacionales y nacionales de este innovador instrumento. Se estudió la posibilidad de realizar un examen legal más profundo para aliviar las restricciones que encontramos en el marco.
    

El resultado final es la formulación de un marco regulatorio para el TIF en Colombia y también de los criterios de elegibilidad para que las ciudades lo utilicen.  Es la primera vez que esto se logra en América Latina y el Caribe, y el decreto final fue promulgado en noviembre de 2020. Ve este video para aprender más sobre PPIAF y el trabajo del gobierno colombiano en TIF en Colombia.

También contamos con una hoja de ruta para las ciudades que estén interesadas en implementar el TIF como instrumento para financiar proyectos específicos de reurbanización.

Nos encantaría compartir información sobre este trabajo pionero, por lo que no dude en ponerse en contacto a través de la sección de comentarios a continuación.

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