发表于世行之声

实现居者有其屋（Housing4All），切莫不分良莠随意抛弃

2017年08月29日

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Mexico City. Photo by VV Ninci via Flickr CC

如今人们在如何解决恐怖主义、移民、自由贸易和气候变化等严重问题上意见不一，但各国政府一致认为，解决最为严峻的问题迫在眉睫：为几十亿存在相关需求的人口提供安全、位置优良、价格可承受的住房。

人们甚至在实现该目标的基本步骤上达成了共识：完善土地管理并采取所有权中立的政策。

另外一项共识是，政府无法凭一己之力为此付费。据麦肯锡称，每年填补“全球住房差距”（1.6万亿美元）所需资金是为跟上GDP增长步伐所需全球公共基础设施投资成本的两倍。

随着2018年，即宣布住房权为“ 普遍人权”60周年到来之际，各国政府应抓住此机遇，摒弃仅在出现危机时方对住房差距予以重视的做法，采纳一种能够消除住房差距的明确方案：长期市场融资。若私营资本没有实际性增长，住房差距将继续扩大，从而导致出现社会不满的机率上升。

我们建议将精力集中于两类非传统性资本来源：对现有住宅进行修缮和扩建从而产生新住房解决方案的业主以及私营投资者。

即便在世界最贫穷的国家，业主在住房方面的投资亦是政府投资的30倍以上。住房占其财富的50% – 90%且亦是其主要收入来源。例如，墨西哥的个人业主占据了出租房所有者总量的70%。

另一尚未开发的投资来源是私营资本。例如，2008年金融危机后，世界最大的私募股权公司之一黑石集团，购买了近50,000套丧失抵押品赎回权的私人房屋。这家设于纽约的公司一举成为美国最大的私营房屋业主，为千百万家庭提供可供租赁的房屋。

但如今在发展中国家大规模投资于这项事业的风险很高，且为急需住房的人们提供住房的成本居高不下，令投资者望而却步。此外，部分为新兴市场提出的政策建议（例如，禁止强行驱逐，国家强制购买开发不完善的私人土地）很可能会造成其力图解决的问题更加恶化。

因此，我们建议采取三种更具效力的替代性方案，以改变住房政策的取向：

[下载报告： 新兴市场的住房融资政策 ]

a) 降低过度风险以增加供给。新兴市场住房资源不足通常体现在给投资人造成了过度的风险，造成此现象的原因在于产权不明、无法获得可开发的土地以及过度通胀等。解决方案是采取可降低风险并为投资提供适当激励的政策，例如为高密度居住或多元收入提供奖励的方式，鼓励人们建造价格可承受的住房，即打造一个“价格呈下降趋势的市场”。

b) 建立智慧管理以防止出现过火的做法，例如掠夺性放贷、引发不必要的抵押品赎回权丧失和投机行为。丧失抵押品赎回权和驱逐原有居民的做法应做到平衡借贷双方的利益。物业税和投机税既能抑制市场滥用，又可提高廉价住房的收入。

c) 住房政策的再平衡。虽然拥有产权对许多人是有利的，但它并非适合所有人。然而，许多非洲、亚洲和拉丁美洲国家现行的大多数住房补贴预算鼓励人们拥有住房。好消息是智利、墨西哥和乌拉圭等国家已经开始试行—并随时准备进行升级—推广租房的政策。另一种替代方案是通过提供公共服务的方式，鼓励城区居民安全扩建并翻建现有住房。这种方式可通过更为高效的土地使用以及推动租赁市场建设来弥合住房方面的差距。

我们能够且必须为贫困人口和业主创建一种双赢的局面。既鼓励租赁又提倡新建住房的翻建补贴和其它政策，将为银行和私人投资打造一个新的、大规模且风险更低的市场，同时亦可确保几十亿有相关需求的人们能享受到价格可承受且安全的住房。但我们必须认识到并适应这样一个事实，即住房肩负的不仅是一项而是以下多项职责：经济利益、家、人权、社会秩序的提供者以及城市用地的竞争性使用。

金融危机已经过去了十多年，现在我们应停止埋怨并欢迎私人投资者进入监管更加完善的住房市场。诚然，2008年危机的根源中存在大量金融谎言的成份。但私营投资自身并非魔鬼。我们不应再良莠不分地将他们全部抛弃。

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